好心作怪国语

過去一年

，房地產(chǎn)行業(yè)波動依舊

，從當前時間節(jié)點來看

，隨著一系列相關(guān)支持行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展政策的出臺

，行業(yè)如今也已經(jīng)邁向新的轉(zhuǎn)折點

。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深層次的調(diào)整，過往高舉高打

、跑馬圈地的擴張模式不再奏效

，市場如今也紛紛將目光從聚焦過去的人口紅利轉(zhuǎn)向管理紅利。這也意味著品質(zhì)

、精耕細作等成為整個房地產(chǎn)行業(yè)下半場競爭的關(guān)鍵詞

，而以服務(wù)為底座的物業(yè)企業(yè)在這一過程中首當其沖，是最為值得關(guān)注的投資方向所在

。

近日

，世茂服務(wù)(0873.HK)交出了一份年度成績單，在筆者看來

，公司關(guān)聯(lián)方此前一度遭遇波折

，這也使其這份成績單在行業(yè)中具有相當?shù)拇硇裕軌蜃屚饨绺羁痰那宄麄€物管賽道內(nèi)的企業(yè)究竟需要什么樣的特質(zhì)才能穿越周期

。

就此一同結(jié)合公司的財報來談?wù)剬π袠I(yè)及公司看法

，挖掘機會所在。

【資料圖】

1
、獨立性與多元化支撐跨周期發(fā)展
，穩(wěn)健經(jīng)營能力獲驗證

從財報來看，世茂服務(wù)交出的成績單可圈可點

，公司在過去的2022年實現(xiàn)營收為86.37億元人民幣

，同比增長了3.5%。在過去各行各業(yè)受到疫情管制以及經(jīng)濟下行等因素影響出現(xiàn)營收大幅下滑的背景下

，世茂服務(wù)可以說取得了相對穩(wěn)健的表現(xiàn)

。

拆解公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)可以看到，公司能夠有如此經(jīng)營韌性離不開兩個方面：

其一

，多元化的業(yè)務(wù)生態(tài)
。

世茂服務(wù)的營收來源涵蓋多個方面，包括物業(yè)管理服務(wù)

、社區(qū)增值服務(wù)

、非業(yè)主增值服、城市服務(wù)等

。

從各業(yè)務(wù)板塊情況來看

，按照營收體量排序，物業(yè)管理服務(wù)收入占比最大

，2022年達到58.4%至50.42億元人民幣

。其次為社區(qū)增值服務(wù)，占整體收入的19.5%，收入達16.88億元

；再次，則是城市服務(wù)

，收入達13.81億元

，占整體收入的16%

；最后是非業(yè)主增值服務(wù)，收入達5.25億元

，占整體收入的6.1%

。

（數(shù)據(jù)來源：公司財報）

結(jié)合行業(yè)內(nèi)各家企業(yè)的營收占比不難看出，世茂服務(wù)有著較為多元化的業(yè)務(wù)布局

，且各大業(yè)務(wù)占比相對已經(jīng)均衡

，并非像行業(yè)內(nèi)許多自詡多元化的房企缺乏實質(zhì)的業(yè)績支撐。因此世茂服務(wù)的這一布局優(yōu)勢

，不僅能夠分散其在單一領(lǐng)域布局的風險

，同時也增強了自身的抗風險能力，提升了業(yè)績的穩(wěn)健性和持續(xù)性

。

其二

，核心業(yè)務(wù)板塊的獨立性優(yōu)勢。

從上文的占比中不難看到

，物業(yè)管理服務(wù)作為公司收入的大頭

，對世茂服務(wù)整體的業(yè)績走向有著較大的貢獻力和影響力?div id="jfovm50" class="index-wrap">；诖?div id="jfovm50" class="index-wrap">，有必要去考量其盈利的質(zhì)量和可持續(xù)性。

在房地產(chǎn)行業(yè)雷聲陣陣大環(huán)境下

，市場質(zhì)疑物管企業(yè)一個很大的因素便在于其是否有足夠的獨立性

，不被關(guān)聯(lián)方房企遭遇的困難而影響到自身的業(yè)務(wù)發(fā)展?div id="jfovm50" class="index-wrap">；诖?div id="jfovm50" class="index-wrap">，這也令不少物企的估值承受壓力。

從世茂服務(wù)來看

，公司的獨立性在財報中的在管建筑面積以及合約建筑面積上得到體現(xiàn)

。截至2022年底，世茂服務(wù)在管建筑面積達2.62以平方米

，其中來自關(guān)聯(lián)方的僅為22.9%

，而來自第三方的較上年進一步提升1.3各百分點至77.1%。此外

，公司合約面積已經(jīng)達到3.4億平方米

，其中來自關(guān)聯(lián)方面積占比為22.8%，而來自第三方的項目面積占比則高達77.2%，較上年提升1.9個百分點

。

可見

，世茂服務(wù)并不過多依賴關(guān)聯(lián)方的資源，保持了相對的獨立性

，關(guān)聯(lián)方對公司的影響有限。

（來源：公司財報）

通過從公司的多元化布局以及項目來源情況的分析

，可以看到世茂良好的發(fā)展韌性的原因所在

，這也將是支撐其后續(xù)長期發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

2
、世茂價值回歸的四大支撐力

過去一年

，物業(yè)板塊的整體市場表現(xiàn)并不理想，這背后受到包括疫情

、房地產(chǎn)行業(yè)暴雷

、經(jīng)濟下行等多重因素的影響。

站在當下來看

，宏觀經(jīng)濟修復(fù)背景下

、疫情管控消失帶來的場景恢復(fù)助力消費復(fù)蘇等，都將有望為相關(guān)行業(yè)的業(yè)績回歸增長或更強勁的增長帶來新機會

。

在此筆者認為世茂服務(wù)具有如下支撐力

，助推公司價值回歸。

支撐力1：服務(wù)力與品牌力雙向驅(qū)動

穩(wěn)固基本盤，開辟新增長曲線，世茂服務(wù)(0873.HK)打開價值新空間

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